공장부지를 살려면 머부터 해야 할까?-3편 개발행위? 토목허가?

앞선 글의 서론과 잘못 산 땅에 대한 기초지식을 가지고 진짜 제대로 공장을 지을 수 있는 땅이 나와서 드디어 사기로

마음 먹었다고 하면 그 다음은 무엇을 해야 할까?

 

그 전에 예고한대로 기본적인 용어의 개념부터 정리하겠습니다.

전문적인 단어보다는 쉽게 이해하실수 있도록 일반적인 용어로 설명합니다. 

상담을 하고 일을 진행하다 보면 오고가는 말중에 잘못알고 있는 단어나 모르는 단어가 나와도 대충 넘어 가거나

초짜라는걸 티 안낼려고 넘어 가다가 나중에야 그런 뜻이었어? 몰랐지! 하는 경우가 종종 발생합니다.
여러분들이 부동산과 상담을 해보면 가장 자주 듣는 말이 허가 가능합니다, 들어가는 길이 있습니다, 아무거나 할수 있는

땅입니다., 이 정도면 매리트 있습니다..등등 일겁니다.

 

다른 건 몰라도 여기서 허가 가능합니다 부분은 따져 봐야 할 필요가 있습니다.

사실상 그말은 용도와 상관없이 너무 포괄적이고 광범위한 말입니다.

공장은 허가 안나도 소매점으론 허가가 가능한 땅이라고 해도 허가가 가능하다는 말이 거짓은 아닙니다.

제가 겪어본 많은 중개사님들은 대부분 전문지식을 갖춘 훌륭한 분들이고 그분들을 폄하할 의도는

전혀 없습니다.

 

부동산 관련한 법률적인 지식이나 계약관련한 지식은 진짜 존경스러운 분들이 많습니다.

제가 말하는 부분은 그런 전문적인 식견과 지식에도 불구하고 허가부분은 전혀 다른 문제이기 때문입니다.

지금은 비교적 많은 중개사분들이 허가 관련한 사항들을 잘 알고들 계시지만 아직도 잘 모르는 분들이 

많은것도 현실입니다.

 

여기서 말하는 공장을 지을때의 허가는 크게 두가지를 말합니다.

보통 토목허가라고 이야기하는 개발행위 허가와 건축허가입니다.

두 허가는 완전히 다른겁니다.

건축허가를 받으려면 개발행위 허가 부터 받아야 합니다.

즉, 땅을 건드리는 토목공사를 할수있는 허가가 개발행위 허가이고, 그렇게 건드려서 만들어진 땅위에 

건물을 지을수있는 허가가 건축허가 입니다.

 

건축허가만 받거나 건축허가를 먼저 받는게 아니라 개발행위 허가가 먼저입니다.

상식적으로 땅을 먼저 공사해서 기반을 조성하고 그 위에 집을 짓는다고 생각하시면 됩니다.

땅을 공사해서 평평하게 하는 개발행위 허가는 토목설계 사무실에서 진행하고

그 위에 집을 짓는  건축허가는 건축설계 사무실에서 각각 진행하며 두 일은 별도로 진행됩니다.
두 허가가 별도로 진행되지만 일반적으로 토목설계사무실과 건축설계사무실이 협업하여 거의 동시에

진행되기도 합니다.

 

땅과 건축에 대한 두 설계사무실에게 각각 비용을 지불해야 하고, 그걸 설계비 또는 설계 용역비라고 합니다.

개발행위는 "행위를 받는다" 또는 "토목허가 받는다"거나  "토목 인허가", 심하면 "형질변경"이라고 표현

하는 분들도 있으며 맥락은 동일합니다.

건축허가는 말 그대로 신축, 증축, 개축, 대수선등을 할때 필요한 허가입니다.
땅이든 건물을 신축하든 먼가를 짓거나 좀더 좋은 상태를 만드는것을 통칭하며 보통은 허가를 받아야 합니다.
경사진 농지를 옹벽등의 구조물을 설치해서 농사짓기 수월한 평평한 땅을 만드는것도 우량농지 조성도 개발행위의

범주에 들어가서 허가 대상입니다.

단, 농지는 생산성 향상과 배수등의 문제를 해결하기 위한 일정규모 이하의 성토 또는 복토등은 허가없이 가능합니다.    
자연녹지든, 계획관리든, 임야든 어떤 형태로든 일정규모 이상의 형질을 변경하려면 그 목적에 맞게 허가를 받는것을
개발행위 허가라고 머릿속에 넣으시면 될듯합니다. 

내집을 부수고 새로 짓거나 증축하거나 내 농지를 다른 목적으로 사용하기 위해 공사를 하거나 내가 보유한

임야를 깍아서 농지를 만들거나 건물을 짓거나 산에 있는 나무를 벌목하고 수종을 바꾸거나 등등 모든 사항이
관련한 개발행위의 허가가 필요한 사안들이고 반드시 담당 공무원에게 사전에 물어보고하는게 만사형통입니다.

 

허가없이 장비를 대고 땅을 함부로 건드리면 처벌이 꽤나 강합니다.

간혹가다가 모든 개발행위의 허가 과정을 통과 하고 [허가 알림]을 받았다고 해서 곧바로 공사를 시작하시는 분들도

계시는데 절대 안됩니다.

곧바로 원상복구 명령이 떨어질 겁니다.

 

허가와 허가 알림은 엄연히 다른 법적인 공무행위 입니다.

허가 알림에는 각종 주의사항과 공사전에 해야하거나 설치할 시설물등에 대한 사항과 주의 해야할 지하매장물

등의 사항을 확인하는 부분과 허가와 관련한 각 부서별 내야 할 각종 수수료등이 안내되는 문서입니다.

그 안내에 따라 수수료등을 내면 비로서 정식  [개발행위 허가]라는 공문이 나옵니다.
그게 나와야 그 때부터 공사를 시작하는 겁니다.

 

임야나 삼림을 허가없이 훼손하면 그 규모에 따라 많은 벌금과 심하면 구속수사를 받을수도 있습니다.
따라서, 법으로 정해놓은 허가를 받은 다음에 땅을 건드리는 거고, 무단으로 땅을 함부로 건드리는것은 큰

낭패를 볼수 있습니다.

 

토지이용계획 확인원상의 계획관리 또는 자연녹지와 성장관리계획구역등의 용도 지정여부를 확인 했고

지적도와 지도 그리고 현장확인을 통해 진입로와 배수로를 확인했다고 하더라도 허가상의 진입로 개념은

일반인들이 말로 표현하는 포장되어있든 비포장이든 차가 들어가는 길이 있다는 개념하고는 다릅니다.

진입로, 즉 들어가는 길의 개념부터 알아보면
허가를 받을때의 진입로는 폭과 기울기,가감속 또는 가각부등의 일정한 조건을 갖추어야 합니다.

 

내땅까지  설치되어 있는 포장된 도로가 무조건 허가상 진입로로 인정되어 진입로 확보조건에 부합하여

허가를 받을 수 있다는 의미가 아닙니다.

시골에서 농가주택을 짓더라도 일정폭 이상을 확보하라고 나옵니다.

그 경우 비포장 도로는 인정돼지 않으며 하다못해 자갈이라도 깔려있으면 자갈로 포장된 현황도로로 간주합니다.

그런 길은 대게가 남의땅이나 국가가 소유한 땅에 과거의 관습적인 도로인 현황도로인 경우가 많습니다.

그나마 허가 기준이 제일 약한 농가주택도 현황도로라도 있어야 하는데 공장은 기준이 더하겠지요. 

 

내가 사려는 땅이 행정도로 즉, 공도에 붙어있다고 해서 무조건 진입로 확보와 관련한 진입로 연결허가를 받는건 아니라고 지난번 2편 잘못산 땅에서 말씀드렸습니다.

그 공도에서 최소 4미터 도는 6미터 이상의 폭을 확보해야 진입로 확보 조건에 충족할 수 합니다.

공도와 내땅 사이에 다른 사람이 소유했지만 포장된  땅이나 도로가 있다면 그걸 내 땅의 진입로로 허가를 내주는게

아닙니다.

 

공식허가를 받을려면 필요한 폭 만큼 지적분할도 돼야하고 필요시 지목도 도로로 바뀌어야 합니다.

그냥 포장 돼 있는 길이 내 땅에 붙었다고 해서 다 진입로로 인정되는건 아니라는 뜻이고 이 부분에서 많은

고객과 중개사분들이 낭패를 보는 부분이기도 합니다.

 

자 용어에 대한 사항은 이 쯤에서 마치기로 합니다.

쓰다보니 너무 범위가 넓어져서 주제에서 벗어나는듯 합니다.

추가적인 용어에 대해서는 제 이메일이나 댓글로 문의해 주세요.

 

거듭 당부드리지만 제 블로그는 저의 경험을 토대로 작성 되다보니 새롭게 바뀐 최신 규정을 담지 못하는

경우가 있습니다.

잘못된 부분이 있으면 알려주십시오. 알아보고 곧바로 시정조치 하겠습니다.

어수선한 시국에 오늘도 버티고 또 버티시는 대표님들을 응원합니다.

따뜻한 봄날이 가까웠으니 힘들 내시기를 기원합니다.

 

예당지 낚씨나 갈까요?..ㅎ