공장부지를 살려면 머부터 해야 하나?-1편 서론

안녕하세요.
저는 오랜 시간 토목현장의 시공과 공장/창고 부지를 매입하여 분양업을 하는

부동산개발자 이자 토목시공 기술자입니다.
그동안 경험한 것들과 느낀 점을 바탕으로 관련한 지식을 공유하는 글입니다.

오늘은 작게는 수십 평에서 크게는 천평 정도까지의 소규모 공장이나 창고부지를

선정할 때 어떻게 하는지 알아봅시다.
이번 글도 법률적인 문제나 지역적 특색까지는 감안하지 못하지만, 일반적이고

기본적인 사항을 알아보도록 하고요,

 

제가 이렇게 하는 이유는 대부분의 제조업 대표님들이 가장 기본적인 사항마저도
잘 몰라서 분통을 터트리거나 재산상 피해를 크게 당하신 분들이 많아서입니다.
자, 본론으로 들어갑니다.

어떤 땅을 사든 목적에 맞게 사는게 맞겠지요.
100평만 필요한데 싸다는 이유로 매입하거나 나중에 분할해서 팔아야지 하는 생각으로
큰 땅을 사거나 하지는 않는지요.

부지를 알아보실 때 대부분 부동산중개 사무실이나 주변 지인들에게 알아보실 겁니다.

어디에 땅이 좋은 것이 나왔는데 보실래요?
사장님 이번에 토목공사까지 끝난 부지가 하나 있는데 너무 좋아요!
어디에 누가 땅을 좀 판다는데 거기 위치 좋으니까 한번 가봐!
이런 말 수도 없이 들었을 겁니다.

 

반은 맞고 반은 틀리는 경우가 허다하지요.

나중에 보면 반도 안 맞는 경우도 발생하고요.

그 정도면 합법을 가장해서 누가 더 사기를 잘치는지 경쟁하는 건데 대화를 듣다 보면
어느새 깊이 빠져있고 온통 장밋빛 미래만 그려지는 환상에 빠져들곤 합니다.

 

저 부지에서 공장을 몇 평을 짓고 남은 면적에 나만의 휴식공간도 꾸미고 마당에

카라반도 갖다 놓고 골프연습 시설도 만들고 등등

 

그러려면 첫 번째이자 가장 중요한 정보를 받아내는 것이 중요합니다.

그것도 그냥 아무 정보나 획득하는 게 아니라 본인이 하는 사업과 맞는 땅에 대한

정보를 추적하는 겁니다.

 

예를 들어 주기장이나 야적장이 만이 필요한 사업을 하시는 분들이 계획관리지역에 대한

정보를 찾거나 반대로 공장등록증상에 일정 면적 이상이 필요한 분들이 땅값 싸다고

자연녹지를 찾는다면 시작부터가 잘못된 것이고 이는 반드시 재산상의 큰 손실로 이어집니다.

그런 걸 막고 필요한 정보를 얻어서 돈을 아끼기 위해서는 땀나게 발품 파는 건 당연하지요.

그렇게 해서 천만 원만 아낄 수가 있다면 당연히 발품을 팔아야 합니다.

제조업 순이익률을 7%로 계산해서 천만 원을 벌려면 올려야 하는 매출이 최소 1억 4천만원

이상 나와야 합니다.

그 매출을 올리기 위해 상위밴더 관계자들의 온갖 비위를 맞춰야 하고 몸 상해가면서 술도

먹고 원가를 절감하기 위해 A4종이 한 장, 종이컵 하나 마저도 아껴야 한다는 걸 잘 아실 겁니다.

땅도 그렇습니다. 발품을 팔고 최대한의 정보를 모아야 비용을 아낄 수 있습니다.

엄밀히 말해 비용을 아끼는 부분도 있지만 그거보다 공장을 유지해가면서

들어가야 하는 유지관리비와 향후 지가상승에 따른 상당한 수익을 기대할 수 있는 겁니다.

 

땅에 대한 정보는 아무래도 부동산 중개사무실이 가장 빠르고 자료도 많습니다.

땅을 매도하시는 분들은 본인이 현수막이나 당근 등의 SNS를 활용하기도 하지만
거의 대부분 부동산 사무실에 좋은 가격에 매도를 의뢰하니까요.

 

그럼 아무 부동산 사무실에 가도 되는 거 아닌가? 생각하실 수 있지만, 아닙니다.

아파트상가에 으레 몇 개씩은 있는 부동산중개사무실은 대부분 인근 지역

아파트만 중개하고요 아파트 관련한 정보가 전문적으로 다뤄집니다.

부동산 중개사무실도 의사처럼 다루는 전문분야가 있습니다.

 

의사처럼 법적으로 나누는 건 아니지만 아파트, 공장/창고부지가 다루어야 하는

정보나 지식의 분야나 깊이가 달라 전문성에서 차이가 있다는 겁니다.

거리에 다니시다 보면 부동산중개 사무실 간판이나 유리창에 아파트 전문이라 쓰여 있으면

그곳에선 땅을 알아보시면 안 되는 이유가 있습니다.

땅을 알아보실 때는 간판이나 광고에 무슨 무슨 부지 전문이나 크게 땅이라고 써놓은

곳을 찾는 게 맞습니다.

땅만 전문적으로 하시는 분들조차도 막상 어떤 부지에 관해 대화를 나눠보면 해당 용지가

허가가 가능한 땅인지 또, 허가가 나오는 조건에 부합한 땅인지, 진입로는 확보되고 통신은 연결되고

상하수도는 들어오는 지등 등 허가 관련한 사항을 짚어보면 잘 모르시는 분들이 너무 많습니다.

지인들에게 물어보면 대답은 더 기가 막힐 겁니다.

 

주로 말하는 포인트가 땅 가격이 얼마고 거기 계획관리인데 그 가격이면 싼 거라고 하는구나

얼마 전 누구 사장님이 그 근처에 공장을 지었는데 사게 잘 들어갔다더라. 주로 이런 내용입니다.

그런데 그 지인분은 저같이 현업에 있는 개발자는 물론이고 중개사분들의 발끝에도 못 따라오는

작은 지식으로 주는 정보이기에 절대 믿으시면 안 됩니다.

 

땅은 비싼 땅과 싼 땅들이 있고 그 차이에는 분명히 이유가 있습니다.

같은 지역에서도 불과 몇십 미터 차이를 두고 가격 차이가 발생하는 게 땅입니다.

공장이나 창고를 지으려면 최소 100평 이상에서 수백, 수천 평이 필요하며 그 비용은 상당합니다.

 

자 이 시간은 서론이니 이쯤에서 마치고 다음 시간부터는 구체적으로 예를 들어가면서 사업에 맞게
땅을 고르는 방법을 알려드리겠습니다.

요즘 같은 시기에 오늘도 버티고 애쓰시며 고생하시는 대표님들을 응원합니다.