계획관리지역과 자연녹지지역에서 공장을 지으면 총비용은?

안녕하세요?.
오늘은 글을 두개나 작성합니다.
이번 글에서는 앞선 글에서 예고한대로 계획관리와 자연녹지에서 공장을 지으면 비용차이가 얼마나
나는지 예를들어 설명드리겠습니다.
두 부지 각각 1000평기준으로 하고 기본 부지정리등의 토목공사는 완료된것으로 간주하였으며 땅값은

계획관리는 평당 150만원, 자연녹지는 그보다 조금 저렴한 130만원으로 가정하였습니다.
물론 지역에 따라 편차는 있지만 일반론적인 상황으로 보아주시면 될듯합니다.
공사비는 각종 허가기준에 맞는 설계기준에 맞게 허가를 받아서 지어야 하는 공장 건축비(본동)는 평당 
400만원(부대토목 포함) 으로 책정하고 가설창고 건축비는 평당 330만원을 가정하여 작성하였습니다. 
앞단락 2번재까지는 개념정립에 관한 글이고요.
바쁘신 대표님들은 3번째 항목부터 보시면 될듯 합니다.
자..
시작합니다.

1. 계획관리지역과 자연녹지지역의 정의 및 공장 허가 가능 여부

① 계획관리지역

• 정의: 도시의 계획적 개발이 필요한 지역으로, 일정 수준의 개발을 허용하면서도 난개발을 방지하도록 관리하는 지역
• 용도: 주거·상업·공업 등 다양한 개발이 가능하지만, 계획적으로 이루어져야 함
• 개발 가능성: 비교적 높음 (다만, 기반시설 확보 및 개발 계획이 필요)
• 건폐율 및 용적률:
  • 건폐율: 보통 40% 이하
  • 용적률: 100~250% 정도 (지방자치단체별 차이 있음)
• 공장 허가:
  • 공장 건립 가능 (일반 공업 및 지자체 조례에 따라 일부 제한 있음)
  • 대규모 공장보다는 소규모 공장이 주로 허가됨
  • 환경오염 유발 시설은 추가 규제가 있을 수 있음

② 자연녹지지역

• 정의: 자연환경을 보전하면서도 제한적인 개발이 허용되는 지역
• 용도: 낮은 밀도의 주거·농업·녹지 유지 중심 (대규모 개발 어려움)
• 개발 가능성: 낮음 (환경보전이 우선, 제한적인 개발만 가능)
• 건폐율 및 용적률:
  • 건폐율: 보통 20% 이하
  • 용적률: 80% 이하
• 공장 허가:
  • 공장 건립이 매우 제한적이며, 지자체 조례에 따라 허가 여부가 달라짐
  • 일정 규모 이하의 소규모 공장만 허용될 가능성이 있음
  • 환경오염을 유발하는 공장은 허가가 어렵고, 녹지 훼손이 우려되면 개발이 제한됨

---

2. 주요 차이점 및 공장 허가 가능성

구분 계획관리지역 자연녹지지역

목적	계획적 개발 유도	환경보전 및 제한적 개발
건폐율	약 40% 이하	약 20% 이하
용적률	100~250%	80% 이하
개발 가능성	비교적 높음	낮음 (제한적 개발)
주요 용도	주거·상업·공업 가능	저밀 주거, 농업 중심
공장 허가	소규모 공장 가능 (일부 제한)	허가 매우 제한적 (환경보전 목적)
환경 규제	일부 규제 있음	강한 규제 적용

---

3. 공장 및 가설창고 건축비 + 부지대금 산정 예시 (1000평 부지 기준)

(1) 계획관리지역

• 부지대금
  • 평당 150만 원 × 1000평 = 15억 원
• 공장 건축
  • 건축 가능 면적: 1000평 × 40% = 400평
  • 평당 건축비: 400만 원
  • 총 공장 건축비: 400평 × 400만 원 = 16억 원
• 가설창고 건축
  • 가설창고 건축 면적: 600평
  • 평당 건축비: 330만 원
  • 총 가설창고 건축비: 600평 × 330만 원 = 19.8억 원
• 총 비용 (부지대금 + 공장 건축비 + 가설창고 건축비):
  15억 원 + 16억 원 + 19.8억 원 = 50.8억 원

---

(2) 자연녹지지역

• 부지대금
  • 평당 130만 원 × 1000평 = 13억 원
• 공장 건축
  • 건축 가능 면적: 1000평 × 20% = 200평
  • 평당 건축비: 400만 원
  • 총 공장 건축비: 200평 × 400만 원 = 8억 원
• 가설창고 건축
  • 가설창고 건축 면적: 800평
  • 평당 건축비: 330만 원
  • 총 가설창고 건축비: 800평 × 330만 원 = 26.4억 원
• 총 비용 (부지대금 + 공장 건축비 + 가설창고 건축비):
  13억 원 + 8억 원 + 26.4억 원 = 47.4억 원

---

4. 정리 (총 비용 비교: 계획관리 vs. 자연녹지)

구분 계획관리지역 (총 비용) 자연녹지지역 (총 비용) 금액 차이 (계획관리 - 자연녹지)

부지대금	15억 원	13억 원	+2억 원
공장 건축비	16억 원	8억 원	+8억 원
가설창고 건축비	19.8억 원	26.4억 원	-6.6억 원
총 비용	50.8억 원	47.4억 원	+3.4억 원

📌 3억 4천만 원 차이면 얼마 안 나네? 라고 생각할 수도 있지만, 이를 제조업 매출과 순이익 구조로 살펴보면 차이가 확실히 느껴집니다.
제조업의 **순이익률을 7%**로 가정하면, 3억 4천만 원의 순이익을 내기 위해서는 약 50억 원에 가까운 매출을 올려야 합니다.
어려운 제조업 상황에서 순이익 3억대를 넘길려면 얼마나 피나는 원가절감을 위해 뛰어야 하는지, 또한 
대표님들과 직원들이얼마나 많은 노력을 해야 하는지 자주 찾아뵙는 대표님을 통해서 익히 봐왔습니다.
위의 예시는 참고삼아 작성된 사항이고 부지의 크기/상태, 공사여건등에서 차이는 있겠지만 한눈에
비교할수 있을겁니다.

🔹 자... 다음 시간에는 공장을 신축할 때 내야 하는 각종 세금과 절세 방법을 알려드리겠습니다.
오늘은 글을 두 개나 올리는 날이네요...ㅎㅎㅎ
항상 대표님들을 응원합니다, 버티면 좋은 날이 올거라는 희망을 가지고 파이팅입니다.! 🚀💪