공장부지 살려면 머부터 해야 할까?-4편 드디어 땅을 샀다!!!

안녕하세요?..
땅의 용도와 진입로나 배수로등을 확인후 상담까지 끝내고 땅을 계약했다면
그 다음은 머하지?

이제 부동산 중개사와 해야 할 일이 지난 시점이고 지금부터는 토목/건축 설계사무실과의 시간입니다.
지난번에 개발행위가 먼저라고 했습니다.

그럼 당연히 토목설계사무실을 먼저 선정해야 하겠지요?

경우에 따라서 건축설계 사무실을 먼저 선정하고 그 들과 협업하는 토목설계사무실과 연결할 수도 있습니다. 
토목설계사무실을 선정할때는 어떻게 해야 할까?
시청주변의 설계사무실 아무데나 들어가면 되나?
지인인 소개한 곳으로 가볼까?

정답은 없지만 제 경험으로 알려드리면, 비용은 다른데 보다 비싸지만 허가를 빨리 낸다고

알려진 곳을 선정해야 합니다.

싸게 열심히 하는 것과 비싸지만 일 잘하는 것의 차이는 상당합니다.

 

개업한지 얼마안된 사무소의 소장님들은 대부분 젊은축이고 열정이 넘치며 의욕적으로

상담을 하고 피드백을 주고받습니다.

 

반면에 오랫동안 하신분들은 노련한 지식과 공무원들과의 인적 네트워크를 강조하기도 합니다.

둘다 장단점이 분명히 존재하지만, 

오래된 분들의 일처리는 진짜 빠르고 간결합니다.

그 만큼 인적 네트워크가 작용하기 때문입니다.

 

반면 젊은 소장님들은 사회생활이 다 그렇듯 인적네트워크가 아직 약해서 좀더 시간이 

지체되는 경우가 있습니다.

 

노련한 분들은 담당 공무원들이 원하는 바를 정확히 알고 자료를 준비합니다.

허가에 관련된 도면을 포함한 각종 서류를 허가서류라고 부름니다.

 

이걸 다 작성해서 제출하면  허가담당 공무원이 1차적으로 검토합니다.
빠진서류는 없는지 그 내용이 허가기준과 적합한지 꼼꼼하게 체크합니다.

도장하나 빠져도 안되고 주소나 주민등록번호가 틀려도 안됩니다.

그런걸 빨리 대처하고 가능한 실수가 적게해야 허가가 빨리나고 일 잘 하는겁니다. 

작성된 도면도 상당히 세세하게 검토합니다.

 

담당 공무원이 질문을 하면 그 자리에서 관련 근거등을 인용하여 답변해야 합니다.
거기서 설명이 부족하거나 버벅거리면 허가서류 접수전에 거부당하고 보완을 해야 합니다.

 

담당 공무원도 사람이니 모든 규정을 알수 없고 허가 관련 민원은산처럼 쌓이다보니 본인들이

찾아 보고 검토해야 할 사항들을 토목설계 사무실 직원들을 호출하여 의문점을 설명듣고
근거를 확인할수 밖에 없는게 현실입니다.

답변이 부실하거나 근거를 대지 못하면 심하면 서류가 반려되고 시간은 자꾸 흘러가지요. 

다양한 설계용역과 공무원의 성향등 사람을 대하는 경험치에서 나오는 관록은 고개들의 시간을

아껴줄것이고 그것이 노련한 분들을 써야 되는 이유입니다.

 

작은 현장은 젊은 분들과 해도 상관없지만 현장이 크거나 약간의 애로사항이 발견된 현장이라면 

노련한 분들과 처음부터 가는게 정답입니다.

또 다른 진짜 중요한 이유는 고객님들의 스케줄 때문입니다.

 

보통 땅을 사기전에 고객분들은 이미 나름의 사업 스케줄을 확정하고 있습니다.

이 땅에다 언제까지 공장을 짓고 거기에 맞춰 지금 사용중인 건물의 임대기간이나 처분계획을 세우고

새로운 공장에 들어갈 기계나 장비의 납품기일을 지정하여 주문하고 확장된 생산능력을 앞세워 기존

거래처의 물량을 더 받아오는 일정을 상위 밴더와 확정짓고 이를 위해 직원들을 충원하거나 살던 집의

이사 계획을 수립하는등 상당한 계획을 세우고 들어가기 때문에 어느 한군데라도 삐긋하면 스케줄이

엉키고 이는 곧바로 비용부담이 발생하거나 오더 축소등의 큰 사업손실로 이어지게 됩니다.

 

실제로 대당 이십억이 넘는 기계를 수입했는데 일정이 틀어져 항구에 야적비용을 지불한 경우도 

있고, 원자재를 수입했는데 갔다 놓을 장소가 준공돼지 않아 낭패를 보는 경우도 허다 합니다.
따라서 고객분들이 이런 사업 스테줄을 잡을때는 상담과정에서 충분한 시간적인 여유를 갖고
짜야 합니다.

사업적인 손실이나 이익은 대부분 시간에서 나옵니다.

타이밍을 놓치면 손실로 연결되는 경우가 다반사이며 이를 조금이라도 허가 과정에서 줄여야 합니다.

처음 상담할때는 "두달이면 허가 가능합니다."  했는데 한두달이 더 걸리는 일이 다 반사이기 때문입니다.

 

여기서 잠깐 허가 절차를 간단히 알려드리면,

설계 사무실이 사업계획서와 도면을 포함한 허가서류를 작성해서 시청 허가담당 부서에 제출하면,
담당공무원이 이를 1차 검토후 시청내에 관련부서와 군부대등의 다른 기관에 서류를 보내서 의견을 듣습니다.

시청의 건설과,도로과,삼림과,환경과등 거의 모든 부서에 고객님의 허가서류가 돌려진다고 보면 됩니다.

예를 들어 환경/위생 담당부서에 이런 허가건이 들어왔는데 너희 부서에서 관련 규정을 검토하여 문제없는지

살펴보고 의견이 있는지 없는지 있다면 어떤 이유로 허가가 불허되거나 보완을 해야하는지를

알려 달라고 하는 과정을 거치게 되고 이런 과정이 "허가"  또는  "인허가"  또는 "인허가 과정" 

또는 "인허가 절차" 라고 표현됩니다.

 

보통 관련부처나 유관기관 협의는 15개소 이상이 기본이라고 보면 될겁니다.

각 부처나 다른 기관에선 전부 회신이 와야되고 "의견없음"이라는 답이 나와야 허가가 나오는 겁니다.

그중 한군데라도 보완요청이 나오면 전체 서류의 허가 진행절차는 중단되며 해당 보완의견에 

대해 서류를 수정하거나 첨부하여 다시 제출하면 그 부서로 그 서류를 보내고 검토를 받고 하다보면

거기서만 최소 2주이상의 기간이 소요되니 미칠노릇이지요. 

 

그런일은 시청내부의 부서가 아닌 다른 기관 때문에 더 흔하게 일어납니다.

특히,  군부대나 종건소 또는 국도 유지 관리 사무소등에 서류가 갈 경우에는 지체되는 경우가 더 많습니다.
해당 기관들은 이런일을 전담하는 공무원들이 있지만 그분들이 다른 업무도 겸업하고 있고 자체 인원수도 제한적인
경우가 태반입니다.

 

종건소나 국도 유지관리 사무소의 경우는 최소한 도단위의 업무를 관장하다보니 그들 입장에선

작은 땅에 대한 연결허가들은 업무의 중요성에서 밀리는게 당연한 일이기 때문입니다.
군부대는 더합니다.

 

심지어 인력부족에 따른 담당군인 또는 군무원이 공석인 경우에는 하염없이 기다리다 항의방문까지

해야 겨우 일처리가 되는 경우도 있습니다.

각종 훈련이나 군내부의 감찰 또는 검렬과 감사등으로 지체되는 일도 많고요.

보통 허가규정의 허가 기간은 서류가 접수되고 특별한 일이 없으면 개발행위는 15일이내로 명시되어
있지만 위에서 설명한 여러 이유로 두달정도 잡는게 맞습니다.

 

 "두달이면 허가 가능합니다." 라는 말은 "시청에서 서류가 돌아가는것은 원래 보름이면 충분하지만 

관계된 기관들과의 협의는 몇달이 걸릴지 모릅니다." 라고 이해 하셔야 합니다.

 

엔간한 지역엔 군부대가 있고 방공포부대도 있습니다. 비행안전고도나 고도제한이 걸리는 경우가

많아서 반드시 허가전에 협의 해야 하며 관련내용을 해당부대에 공문으로 보내면 부대 담당자가

이를 검토후 해당사항이 없다든지 아니면 조건부 협의를 하든지 해서 의견을 담은 공문을 회신해주어야 합니다.

만약 고도제한등의 제한이 있거나 땅의 위치나 건물의 방향에 의해 군부대내의 주요보안시설이 노출우려가

있음에도 불구하고 군부대 협의 없이 허가가 나오고 공사를 진행하다가 군사상 문제가 발견되거나 사고가

발생하면 공사중지는 물론이고 담당공무원은 중징계를 피할수 없기에 반드시 협의를 위한 서류를 보내는 겁니다.

다른 기관 들도 동일하고요. 이건 허가의 법적 절차적인 사항이라 반드시 지켜야 하는 사항입니다. 

 

이런 일련의 행위들을 "개발행위 인허가 절차"라 하고 이렇게 복잡하고 난해한 일을 대행 하라고 설계사무실과

설계용역계약을 맺고 일처리를 맡기는 겁니다.

이 과정은 수많은 과정을 거친다고는 할수없지만 한군데라

도 어긋나면 그건 곧바로 시간적인 손실과 대표님들이

미리 계획한 사업스케줄 전체가 엉키는 결과를 초래합니다.

 

싸고 좋은 것은 없듯이 설계사무실도 싸게 일잘하는 곳은 찾기 어렵습니다.

허가를 빨리 이끌어 내는 노련한 설계사무실은 대채적으로 비용이 올라갑니다.

 

사업적인 손실을 막고 시간적 기회비용을 아끼는것이 돈입니다.

 

결론적으로 개발행위 인허가는 비싸더라도 허가를 빨리받는 토목설계 사무실과 계약하고 일처리를 해야 합니다.
비싼것은 다 그만한 이유가 있습니다.  

 

자 오늘은 땅을 사고 그 다음에 할일 중 토목설계사무실 선정편 이었습니다.

다음 시간에는 토목설계와 건축설계를 같이 들어가야 하는 이유에 대해 알려 드리겠습니다. 

오늘도 잘 버티시고 계시는 대표님들을 응원합니다.