공장부지를 살려면 머부터 해야 할까?-2편 잘못산 땅

안녕하세요..
오늘은 예고한 대로 사업목적에 맞게 땅을 고르는 방법을 알아보겠다고 했습니다.
그런데 허가를 받을 수 있는 땅인지 아닌지 기본적인 사항을 고객분들이 잘 모르고

중개하시는 분들도 모르는 분들이 많아 몇 가지 가장 기본적인 사항을 알려드리고자 합니다.

가장 먼저 확인해야 하는 게 그 땅이 공장을 지을 수 있는 땅인지, 용도지역을 확인하시고요.
용도지역은 계획관리든 자연녹지든 가능합니다.
그다음 확인하실 것은 그 땅까지 들어가는 진입로의 폭이 최소 4미터 이상 나오는지 확인해야

합니다.

 

천안시에서는 근생제조인 경우 4미터, 공장허가인 경우 6미터 폭의 진입로를 요구하고 있어서

내 땅까지 들어오는 도로가 6미터 이상이 나오지 않으면 허가가 되지 않습니다.
그 폭은 아스콘,콘크리트등의 일반적인 포장된 도로의 포장 폭을 의미하며 지목이 도로가 아니어도 허가에는 문제가 없습니다.

 

예를 들어 2차선 공도에 붙어있지는 않지만 내 땅까지 4미터 폭의 콘크리트포장도로가

있다면 근생제조시설로 허가를 받을 수 있을 겁니다.
근생제조도 공장등록이 가능하다고 앞 시간에 설명해 드렸습니다.
그런데 장으로 허가를 받으려면 진입로를 6미터 이상으로 확장해야 합니다.

콘크리트 포장도로에 인접한 부지를 일부 분할매수해서 도로를 확장하는 방법등으로 먼저

허가신청 도면에 계획상도로를 그리고 허가를 받을 수 있고 준공시에는 계획상 도로가 만들어

지면 준공검사시에 도로폭을 도면과 확인하고 문제가 없으면 도로대장 등재후 지목도 도로로

바뀌게 되는 겁니다.

보통 6미터 이상의 도로이면서 공도이고 관리주체가 시군구이면 특별한 문제없이 연결허가를

받을 수 있지만, 지방도나 국도 같은 경우는 상당한 제약이 있어서 다른건 다 해결할 수

있는데도 진입로 연결허가가 안 나는 경우가 허다하니 잘 살펴보셔야 합니다.

허가가 안 나는 경우는 뒤에서 실제 사례를 들어서 설명하겠습니다.

또한, 배수로를 확인해야 합니다.

배수에는 두 가지 의미가 있습니다.

우수를 배수하는 거와 준공 후 시설을 사용하면서 나오는 호수나 생활하수 또는 폐수입니다.
그중 배출될 때 가장 많은 양이 나오는 건 우수입니다.

내 땅에 떨어지는 빗물은 다른 부지로 무단 방류되거나 흘러 들어가게 할 수 없으며 플륨관,

흄관 등으로 배수시설을 설치하여 공공우수시설인 배수관이나 하천에 방류하는 게

원칙입니다.
공공우수시설은 세금으로 만든 우수배수시설을 말하며 개인 등의 민간이 설치한 시설인 경우

사용허가에 대하여 동의서가 반드시 필요합니다.

오수나 생활하수는 부지 연결도로에 공공오수관이 있으면 거기에 연결허가를 받으면

되지만 없으면 지역에 따라 많은 돈을 들여 내 부지의 오수관을 멀리까지 끌고 가거나

일반적인 정화조 설치 후 상등 수를 방류할 수도 있고 수도법에 저촉되는 지역은 거의

오수처리시설을 설치해도 허가가 불가능한 경우도 있으니 이를 반드시 확인해야 합니다.

결론적으로 진입로와 배수로 이 두 가지는 반드시 확인해야 합니다.

얼마 전 어떤 분이 찾아와서 질문한 내용을 토대로 알려드립니다.

그분은 급매로 가격이 저렴하게 나온 2차선 지방도에 붙은 계획관리인 땅을 공장을 짓기 위해

매입했다고 했습니다.
도로에 붙은 계획관리를 주변 시세보다 싸게 샀다는 기쁨도 잠시뿐이었고 허가가 안 난다는

청천벽력같은 결과를 받아들고 방법이 없겠냐고 도움을 요청하였습니다.
분명히 진입로도 폭도 문제없고 배수시설 연결도 문제없는데 허가가 불가능하다고

도와달라고 해서 그 땅을 살펴보니..

 

그 땅이 허가가 안 나는 두 가지 이유를 를 확인 못 하시고 매수하셨기 때문입니다.

첫 번째 그 땅은 지방도에 붙어있고 다른 진입로는 없어서 해당 부지에 진입하려면 반드시 지방도를 통해서 들어와야 하고 그 지방도로에 내 땅을 연결하는 승인을 받으려면 연결허가권을

가지고 있는 충남 종합건설사업소의 연결허가를 받아야 합니다.

 

도로에 연결허가를 받을 때의 허가권은 그 도로의 관리 주체에 따라 달라집니다.
시군구 및 리도는 해당 시청, 지방도는 각 지방 종건소, 국도는 국도 유지관리 사무소입니다.

공장을 짓기 위해 가장 먼저 하는 개발행위를 받을 때 관할 행정관청에서 각 도로의 관리 주체에 관련사항을 공문으로 보내고 공식적인 답변을 받아 처리하는 겁니다.

지방도나 국도에 연결허가를 받을 때 일정 규모 길이의 가속 및 감속 차로를 설치해야 하는데

해당 부지는 인접한 교차로와 교량 때문에 정해진 가·감속 차로의 길이가 나오지 않는다는 걸

모르고 매수하셨고요,
또 하나의 문제는 그 땅이 계획관리가 맞지만, 성장관리계획구역으로 지정돼있지 않아
생산시설, 즉 공장이나 근생제조 시설 자체가 허가가 안된다는 걸 모르고 매수했다는 겁니다.

그분에게 제가 드린 조언은 이렇습니다.

지방도를 통해서 그 땅으로 진입허가를 받는 개발행위는 불가능하고 다른 길을 이용하여 지방도에서 직접 들어오지 않고 사도를 개설해서 들어올 수는 있지만, 성장관리계획구역으로
지정되지 않아 공장허가는 불가능함으로 창고나 제조업을 하지 않는 소매점, 사무소, 연구소등의 근생시설만 가능합니다.

그래도 하실 거면 하시는데 원래 사업목적에 안 맞으니 손해 보더라도 빨리 그 땅을 처분
하시던가 아니면 먼 후일을 기약하던가 선택해야 한다고 했습니다.

 

자…. 그럼 낭패를 당하지 않고 부동산 중개하시는 분들도 잘 모르는 이런 허가적인

사항이나 기술적인 사항은 어디서 알아봐야 할까요?
다 아실 수는 없지만 기본적으로 확인할 수 있는 것을 알려드리겠습니다.
먼저 땅을 사시는 분들이 사전에 알아보실 수 있는 사항들은 다음과 같습니다.

 

먼저 토지이음 이라는 싸이트를 들어갑니다.
www.eum.go.kr 이고 대한민국 공식 전자정부 누리집입니다.

로그인도 필요 없습니다. 들어가셨으면 해당 지번의 주소를 클릭하고 열람을 누르세요.
열람을 누르면 잠시 뒤 토지이용계획 항목이 밑으로 풀려나옵니다.
지적도면도 나오고요. 그걸 크게 볼 수도 있습니다.

거기서 가장 중요한 게 그 땅의 지역지구의 지정 여부를 확인하라는 말이고 단어가 매우

생소할 겁니다.

무슨 말이냐면 토지이용계획을 확인해보면 그 지번의 주소, 지목, 개별공시지가,
지역 지구 등 지정 여부, 토지이용규제 기본법 시행령...등등이 나옵니다.
그중 가장 중요한 사항은 지역 지구지정 등 지정 여부 항목입니다.

그 부분은 다시 두 가지로 나뉘어서 표기돼있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구 등에 계획관리인지 자연녹지인지 등이

나와 있고 성장 관리계획구역인지 여부도 나와 있습니다.

위 고객분이 원하셨던 공장 지을 수 있는 계획관리지역이면서 성장관리계획구역으로 지정돼

있어야 공장이든 근생제조시설이든 진행할 수가 있는 겁니다.
성장관리계획구역 지정이 없이 단순히 계획관리만 나와 있으면 공장이나 근생제조시설 등의
생산시설은 허가가 불가합니다.

다른 지역은 조례 등으로 가능할지 모르겠지만 천안에선 그렇습니다.

토지이용계획에 나와 있는 지적도와 네이버나 다음 지도로 대략적인 진입로 가능 여부도 알아볼 수 있습니다.
지적도나 지도에서 거리 재는 아이콘을 눌러서 도로의 폭을 확인해보거나 직접 현장에서

재보는 방법이 있습니다.

개인적으로 직접 현장에 가서 줄자를 이용해 재보기를 추천합니다.
직접 가보면 땅의 생김새나 방향과 높낮이의 고저차나 배수시설, 상하수도, 인터넷 등의 통신

망, 식당, 편의점 등의 주변 여건을 직접 눈으로 확인할 수 있어서입니다.

자, 이 정도만 확인해도 개인이 확인할 수 있는 최대치를 확인 하신 겁니다.
취득한 정보를 모아서 저 같은 개발업자나 토목설계사무소를 찾아가서 상담을 받는 겁니다.

일의 순서는 부동산이나 지인의 추천으로 소개받은 땅에 대해 토지이용계획 확인하기,

계획관리와 성장관리계획구역 확인이 끝났으면 현장 가서 공도에 붙었는지 진입로 폭은 얼마나 되고 가까운 배수로는 어떤 게 있는지 확인하기입니다.

그러고 나서 상담받기입니다.

상담결과 문제없다고 판단되면 부동산 중개사무소를 가서 계약을 진행하시는데 반드시

넣어야 하는 문구가 있습니다.

중개사가 토지매매 계약서를 작성할 때 계약일, 계약금…. 잔금일 등은 확인하시면 되고요,

특약에 사항에 아래 문구를 꼭 넣어달라고 말하세요.

[본 계약은 개발행위 및 공장건축을 위한 계약이며 인허가가 불가한 경우에 본계약은

무효가 되모 계약 상호 간에 지급된 금전은 돌려주어야 한다] 는 내용입니다.

공장을 짓기 위해 땅을 산 것이므로 허가가 나지 않는다면 필요 없는 땅입니다.

공장이나 근생제조시설로 허가가 나지 않는다면 그 땅의 가치는 현저히 떨어지며
요즘같이 어려운 시기에 내가 공장 지으려고 산 거지 거기다 창고나 소매점 같은

엉뚱한 시설을 지으려고 산 게 아니므로 그냥 돈 버리는 일입니다.

다음 시간에는 역시나 기초적인 지식 하나 더 알려드립니다.
공장을 처음 짓는 분들이 겪는 현실적인 어려움 중 각종 용어에 대해 알기 쉽게 설명

드리겠습니다.

이를테면 행위를 할 때의 행위?, 개발행위?, 토목허가?, 토목설계?, 건축허가등등
실제로 처음부터 맞닥뜨리는 어려운 용어부터 알기 쉽게 풀어드립니다.

오늘도 애쓰시는 대표님들을 응원합니다.