천안에서 공장/창고 신축하기...건페율 초과해서 [아래에 영상도 있습니다.]

천안시 기준 공장 및 근생제조업 개요에 대해 먼저 알아봅시다.

1. 공장이란?

공장은 원료 또는 재료를 가공, 조립, 제조하여 제품을 생산하는 시설로, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산집법)」에 따라 정의돤다고 규범적으로 나와있습니다.

✅ 주요 개념으로는

• 일반적으로 공업지역에 위치해야 하며, 일부 관리지역(게획관리) 및 자연녹지지역에서도 허용 가능합니다.
• 건축 시 건폐율, 용적률, 환경규제(소음·배출물 관리) 등을 고려해야 하고
• 규모에 따라 대규모 공장, 중소규모 공장, 소규모 공장(근생 제조업 포함)으로 구분됨니다.

✅ 공장 입지 가능 용도지역

• 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 (대부분 공장 가능)과
• 계획관리지역, 자연녹지지역 (일부 소규모 공장 가능, 허가 필요)에 공장을 허가 받을수 있습니다.
  아무땅이나 사서는 곤란하겠지요..이를 테면 녹지이역이나 농림지역같은...ㅎ

✅ 공장 등록 가능 여부

• 공장 등록은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 진행되며, 일정 기준을 충족해야 합니다.
• 연면적 500㎡ 이상일 경우 공장 등록은 필수이고요
• 연면적 500㎡ 미만의 경우, 근생제조업으로 신고 하지만 대기/환경에 관한 법률이 소음/진동에관한 법률을 준용하여
  500㎡미만도 [공장]으로 허가가 가능합니다.
• 자연녹지지역에서 공장 등록은 원칙적으로 제한되며, 일부 허가 절차를 거쳐 가능할 수 있다는 뜻입니다.

2. 근생제조(근린생활시설 내 제조업)란 무엇일까요?

✅ 그 개념은
근생제조업이란(근생제조) 일반 공장과 달리 근린생활시설 내에서 운영할 수 있는 소규모 제조업을 의미하며, 보통 환경 영향이 적은 업종(공방, 제과·제빵, 인쇄소, 의류제작 등)이 포함됩니다.

✅ 근생제조업 입지 가능 지역은 아애와 같습니다.

• 준주거지역 (제한적 허용)
• 준공업지역 (소규모 제조 가능)
• 일반상업지역·근린상업지역 (일부 허용)
• 자연녹지지역, 생산관리지역 (허가 필요)
  공장가능지역과 거의 동일하지요?...근생제조 역시 아무땅이나 사서 지을수 없는것입니다.

✅ 근생제조업의 허가 제한 사항입니다.

• 연면적 500㎡ 이하
• 유해물질을 배출하는 업종은 불가
• 소음, 진동, 오염물질 배출이 심한 업종은 일반 공장으로 분류됩니다.
  자...우리는 이조항을 역으로 이용하여 합법적으로 500㎡이하를 공장으로 허가를 받을수 있는겁니다.

✅ 500㎡의 개념을  살펴보면

• 연면적 500㎡ 기준은 건축법상 건축 연면적을 의미하며, 실제 기계장비를 설치하여 생산활동을 하는 제조시설뿐만 아니라 화장실, 휴게실, 복도 등 부대시설등을 모두 포함한 면적을 기준으로 합니다.
• 따라서 실제 연면적이 500㎡를 초과하면 근린생활시설의 제조업이 아닌 일반 공장으로 분류될 수 있습니다.
  이는 허가상 약간 더 까다롭지만 건축물대장에 근생제조시설로 찍히는것보다 장(공장)으로 찍히는게 향우 
  있을지 모르는 매도나 보상등에서 근생제조시설보다는 장이 더 유리합니다.

✅ 근생제조업 공장 등록 가능 여부

• 연면적 500㎡ 이하일 경우 공장 등록 없이 신고제로 운영 가능하고요
• 500㎡ 초과 시 일반 공장으로 분류되며, 공장 등록 필수입니다.
  공장등록도 어렵지 않습니다. 제가 옆에서 다 도와드릴테니가요..ㅎ

3. 자연녹지지역에서의 공장 및 근생제조업 허용 여부를 알아봅시다.
     저는 제고객분들이 자금이 부족할때 비싼 계획관리보다 자연녹지를 추천합니다. 이유는 아래에서 천천히 설명드리겠        습니다.

✅ 연면적 500㎡ 이하의 공장 및 근생제조업

• 가능 (단, 허가가 필요합니다.)
• 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하는 기본적으로 기준입니다.
• 환경을 해치지 않는 소규모 제조업만 허용 (예: 수공예, 제과·제빵, 가구 제작 등)
• 유해물질 배출업종, 소음·진동이 큰 업종은 불가합니다.

✅ 연면적 500㎡ 초과 공장 및 근생제조업

원칙적으로 불가능 하지만..
일반적으로 500㎡ 초과 시설은 공업지역이나 계획관리지역에서 허용하지만
개별 허가(도시계획심의, 환경영향평가 등)를 통해 충분히 가능합니다.

✅ 자연녹지지역에서의 공장 설립시 기본적인 고려 사항입니다.

• 건축 기준 준수: 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
• 환경 규제 준수: 오/페수나 분진등의 오염물질 배출 시 허가 어려움
• 토지 이용 계획 확인: 지방자치단체의 도시계획 조례를 따를 것
• 허가 절차 필요: 500㎡ 초과 공장은 도시계획위원회 심의 필요하며 시간이 더 걸린다는 뜻입니다.

✅ 자연녹지지역에서 공장 등록 가능 여부는

• 500㎡ 이하 소규모 제조업은 신고제로 운영 가능
• 500㎡ 초과 공장은 공장 등록이 필요하며, 원칙적으로 불가하나 개별 심의를 통해 받을수 있습니다.

4. 자연녹지지역에서 첨단업종 창고 건축 가능 여부

✅ 천안시 도시계획 조례에 따른 건폐율 초과 창고 건축 가능 여부

• 일반적으로 자연녹지지역에서는 건폐율 20% 이하로 제한됩니다.
• 그러나, 첨단업종의 경우 예외적으로 건폐율을 초과하여 창고 건축이 가능합니다.
• 천안시 조례에서 정하는 "첨단업종"의 업종코드를 확인해야 하지만 첨단업종이라면 거의 대부분 건페율을 초과하여 가설창고를 건축할수있습니다. 본건물과 동시착공도 가능하며 개별 심의를 거쳐야 하는경우도 있지만 허가 가능합니다.

✅ 첨단업종 창고 건축 시 고려 사항

• 해당 업종이 천안시 조례에서 정하는 첨단업종에 해당하는지 확인
• 일반적인 자연녹지 건축 규제(건폐율, 용적률, 환경규제 등)와의 관계 검토
• 도시계획위원회 심의 여부 확인
• 환경영향평가 필요 여부 검토

5. 가설건축물 설치 가능 여부 및 면적 제한

✅ 500평(약 1,652㎡) 부지 예시

• 건축제한선 개념: 도로 경계, 인접 토지 경계 등을 고려한 건축선 설정 필요
• 건폐율 20% 적용 시 건축 가능 면적: 500평 × 20% = 100평(약 330㎡)
• 용적률 80% 적용 시 연면적 최대 허용 면적: 500평 × 80% = 400평(약 1,322㎡)
  * 건페율은 건물의 바닥면적, 즉 수평투영면적을 의미하고 용적율은 3차원적인 면적, 즉 위로 올릴수 있는 면적을 말합니다. 이번 예시에서는 각층별 바닥면적 100평씩 4층건물을 의미합니다.
• 가설건축물 가능 면적은 본검물과 각각의 건축제한선에 해당하는 면적과 주차장 면적을 고려한다면 대략 100평에서 200평정도의 가설창고를 신축할수 있습니다.

자..지금까지 천안지역 자연녹지에서 건페율을 초과하여 창고를 지을수있다는것을 보여드렸습니다.
가설건축물(가설창고, 창고)이라고 해서 하우스용 파이프등으로 엉성한 뼈대를 만들고 천막지나 씌우는
조금 싼맛나는 창고가 아니고, 본건물과 똑같은 기초에 강관이나 각파이프를 이용한 뼈대를 설치하고 
마감은 일반 판넬이든 우레탄판넬이든 원하는 판넬로 하는....일반 공장의 외견이나 기능에 근접한 건물이
만들어지며 이는 전부 합법적인 테두리에서 이루어집니다.
가설건축물의 장점은 허가르 받지않고 규모와 상관없이 신고로 끝나며 신고시 제출해야할 서류도 매우 간단합니다.
장으로 허가 받을때는 동시진행도 가능합니다.
장점은 신고로 끝난다는 점과 허가대상이 아니기 때문에 설계기준을 맞출필요가 없다는 점입니다.
단열규정이나 내진설계가 필요없습니다. 다만 본인이 스기에 불편함이 없으면 상관없습니다.
단점은 본동과 동일한 이격거리 제한이 적용되고 본동과도 3.0m를 이격해야 한다는 점과 가설건출물이다 보니
은행대출 대상에서 제외된다는 점, 그리고 최초 3년이 지나면 매년 설치허가 기간 연장을 해야 한다는 점입니다.
그래도 단점보다는 장점이 너무 크기 때문에 설치를 권장하는 것입니다.
법적 테두리 안에서 설치하지만 사용상의 지면으로 설명드리기 곤란한 이점이 있습니다.  
자...
다음시간에는 계회관리지역과 자연녹지지역에서 동일한 부지면적에서 각각 최대치의 건축면적과 이에 따른
공사비 차이를 알려 드리겠습니다.
엄청난 차이를 보여 드리겠습니다.
오늘도 수고하신 대표님들을 응원합니다.항상 건강하시길...

아래 영상은 위의 내용을 영상으로 제작하여 제가 운영하는유튜브채널에 오늘밤 자정에 업로드 될 영상입니다.
참고하시길..
https://youtu.be/NqYn7wq3vxk