이번글은 시리즈 3번쩨글로써 농지를 취득하여 공장을 지을때까지 나오는 또다른 세금인 취득세와 재산세에 대해 알아보고 감면사항을 알아 보겠습니다.
글의 요지는, 창업요건을 갖춘분들이 처음 농지를 매수하여 신축공장을 짓는경우를 산정하여 작성하였지만, 관련 세법이나 지역별 조례등의 최신 변경사항등은 담지 못했으니 잘못된부분은 댓글로 알려주시기 바람니다.
앞선 2편에서 농지취득단계에서 가장 많은 돈이 들어가는 "농지전용부담금"에 대해 설명드렸습니다.
취득세와 재산세는 "농지전용부담금"보다는 작지만 무시못할 금액이기 다뤄보기로 합니다.
농지전용부담금과 취득세, 재산세를 구분하여 아래표로 적성해보았습니다.
| 항목 | 농지전용부담금 | 취득세 | 재산세 |
| 부과 목적 | 농지를 공장용지 등 비농업용으로 변경하는 것에 대한 부담금 | 부동산을 취득하는 행위 자체에 대한 세금 | 매년 부동산을 소유하는 것에 대한 보유세 |
| 법적 근거 | 「농지법」 제38조 | 「지방세법」 제10조 | 「지방세법」 제111조 |
| 부과 시점 | "농지" 취득할 때 1회 부과 | 부동산을 취득할 때 1회 부과 | 매년 정기적으로 부과 |
| 과세 대상 | "농지"만 해당 -전, 답, 과수원 |
토지 & 건물 각각 부과 | 토지 & 건물 각각 부과 |
| 부과 기준 | 1. 1㎡당 개별공시지가의 30% 2. 1㎡당 상한선 5만원 중 낮은금액 적용 |
취득가액 (매매가, 시가표준액 중 높은 금액) |
과세표준 x 세율 |
| 적용 세율 | 공시지가에 다르나 1㎡당 5만원이 상한액 | 일반적인 경우 4% | - 공장용 토지 : 0.2~0.4% - 공장 건물 : 0.25% |
| 감면 혜택 | 창업기업은 건물면적 1,000㎡까지 부지 차감후 부과 | - 창업 중소기업: 75% 감면 - 청년창업자: 85% 감면 가능 |
- 창업중소기업은 3년간 100% - 이후 추가 2년간 50% 감면 |
| 납부 시기 | 농지전용허가시 | 취득후 60일 이내 | 매년 7월, 9월 (분할납부가능) |
3가지 세금에 대해 부과의 목적부터 납부시기까지 정리해 놓았는데요..
농지를 살때 농지전용부담금도 내고 취득세도 내면 이중과세가 아닌가? 하는 의문이 들수도 있지만 부과목적과 적용하는 법이 달라 농지전용부담금과 취득세 둘 다 내는게 맞습니다.
취득세와 재산세는 각각 소유한 토지와 건물에 별도로 부과되며, 취득세는 토지/건물 취득당시에 한번부과되고 재산세는 이후 매년부과 됩니다.
그럼, 개별공시지가 10만원인 농지 300평을 10억에 매수하고 공장 100평을 4억들여 신축했다고 가정하고 창업이 아닐경우에 내는 세금과 창업요건을 갖추었을때 내는 세금이 얼마나 차이가 많은지 알아 보겠습니다.
| 구 분 | 세율 | 기본 세금 (감면 전), 창업 x |
창업 중소기업 감면 | 청년창업 감면 |
| 농지보전부담금 | 100% | 300평 x 3.3058 x 10만원 x 30% = 29,752,200원 300평 x 3.3058 x 5만원 = 49,587,000원 중 낮은 금액인 29,752,200원 적용 |
300평 x 3.3058 = 991㎡에서 100평 x 3.3058 = 330㎡을 뺀 661㎡만 적용 661 x 10만원 x 30% = 19,830,000원과 661 x 5만원 = 33,050,000원중 낮은 금액인 19,830,000원적용 |
300평 x 3.3058 = 991㎡에서 100평 x 3.3058 = 330㎡을 뺀 661㎡만 적용 661 x 10만원 x 30% = 19,830,000원과 661 x 5만원 = 33,050,000원중 낮은 금액인 19,830,000원적용 |
| 취득세 (토지) | 4% | 10억 × 4% = 4,000만 원 | 75% 감면 → 1,000만 원 | 85% 감면 → 600만 원 |
| 취득세 (건물) | 4% | 4억 × 4% = 1,600만 원 | 75% 감면 → 400만 원 | 85% 감면 → 240만 원 |
| 재산세 (토지, 첫해) | 0.2% | 10억 × 0.2% = 200만 원 | 50% 감면 (5년간) → 100만 원 | 100% 감면 (3년간) → 0원 |
| 재산세 (건물, 첫해) | 0.25% | 4억 × 0.25% = 100만 원 | 50% 감면 (5년간) → 50만 원 | 100% 감면 (3년간) → 0원 |
| 합 계 | 88,752,200원 | 35,330,000원 | 28,230,000원 |
표에서 보시듯이 불과 300평땅에 100평 공장을 지을때 내야 할 세금의 차이가 최소 5,300백만원 최대 6,000만원 이상 차이가 벌어진다는 걸 알수있습니다.
특히,"청년창업"으로 혜택을 보시는 분들은 "창업요건"을 갖추지 못한분들이 내야할 세금의 31%정도만 내면 되는 상황이 벌어지니 그 혜택을 못받는 것은 그냥 돈을 버리는 것과 다를 바 없습니다.
마진율 10%로 계산해도 5천만원을 벌기위해서는 최소 매출액인 5억원은 나와야 되고, 그 5억이 매출계약을 따오기 위한 대표님의 말못할 정성과 그렇게 어렵게 따온 계약에서 5천만원을 남기기 위한 사투는 진실로 눈물겨울 겹니다.
내가 이짓거리가지 해야하나? 하는 자괴감도 들지만 가족과 직원들 생각하면 그런 생각조차 사치라는걸 잘 알고 있습니다.
따라서, 요즘같이 어려운 시기에 몰라서 안내도 되는 돈을 세금으로 날린다?...있을 수 없는 일입니다.
자...
여기까지 이해만 하고 넘어가면 안돼고 각 세금별 신청시기가 다르기 언제 신청하는지도 중요 합니다.
신청은 본인직접 신청이 원칙이나 대리인 신청도 가능합니다.
아래표는 지금까지 다룬 농지전용부담금, 취득세, 등록세의 신청시기와 필요서류, 주의사항등을 한눈에 알아볼수 있게 정리한 표입니다.
| 구분 | 필요 서류 | 발급처 | 신청 시기 | 주의 사항 |
| 농지전용부담금 감면 | 감면신청서 | 부동산 소재지 관할 시·군·구청 농지관리과 | 농지전용허가 신청 시 |
허가 완료 후 신청하면 감면 불가 |
| 사업자등록증 | 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) | 창업 여부 증빙 | ||
| 창업중소기업 확인서 | 중소벤처기업부 (www.smes.go.kr) | 중소기업 감면 요건 확인 | ||
| 법인등기부등본 (법인일 경우) | 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) | 법인 설립 증빙 | ||
| 농지전용허가 신청서 | 관할 시·군·구청 농지관리과 | 농지전용허가 진행 시 제출 | ||
| 토지대장 및 등기부등본 | 관할 등기소 | 토지소유권 확인 | ||
| 취득세 감면 | 감면신청서 | 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과 | 취득 후 60일 이내 |
기한 내 미신청 시 감면 불가 |
| 사업자등록증 | 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) | 창업 여부 증빙 | ||
| 중소기업 확인서 | 중소벤처기업부 (www.smes.go.kr) | 창업 중소기업 요건 확인 | ||
| 법인등기부등본 (법인일 경우) | 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) | 법인 설립 증빙 | ||
| 주주명부 | 직접 작성 | 법인일 경우 청년창업자 요건 확인 | ||
| 정관 및 창업일 증빙 자료 | 법인 등기 시 제출 서류 활용 | 창업 시기 및 업종 확인 | ||
| 재산세 감면 | 감면신청서 | 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과 | 매년 6~7월 (재산세 부과 기간 내) |
첫해 감면 신청을 놓치면 해당 연도 감면 불가 |
| 사업자등록증 | 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) | 창업 여부 증빙 | ||
| 중소기업 확인서 | 중소벤처기업부 (www.smes.go.kr) | 중소기업 감면 요건 확인 | ||
| 법인등기부등본 (법인일 경우) | 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) | 법인 설립 증빙 | ||
| 임대차계약서 (임차 건물 사용 시) | 계약 당사자 간 작성 | 사업장 실제 사용 여부 확인 |
자...이렇게 감면받을수 있는 세금과 관련 서류들을 데고 제출하는 일이 복합하다고 느낄수 있는데 이런 일을 정해놓고 해주는 업체는 없다고 봐도 무방합니다.
저같은 개발업자는 고객의 편의성과 사후 관리 차원에서 옆에서 알려드리고 같이 동행해서 도와줄수 있지만 회계사무실이나 설계사무실등에 도움을 요청하셔도 한계가 있습니다.
이를테면 , 서류발급 받는것부터 시작해서 모든 서류를 대행하여 접수하고 추적하고 감면액이 확정되도록 처리할 수 있습니다.
저도 모르는 사항이라면 도와드릴수 없지만 안다면 도와드리는게 당연한 일이라 생각합니다.
모르는 일일지라도 최대한 알아보고 방법을 찾아드리는게 도리라고 생각합니다.
자,,오늘은 농지의 취득부터 건물 준공후 발생하는 취득세와 재산세에 대해 알아 보았습니다.
등록면허세등의 잘잘한 비용은 다루지 않았습니다.
미세먼지로 하늘은 뿌옅고 경제상황이나 정치상황도 안갯속입니다.
이럴때 조차도 안간힘을 쓰면서 애스시는 대표님들을 마음깊이 응원합니다.
감사합니다.
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