공장지을때 비용줄이는 꿀팁 공개..!! - 1탄. 사업계획서 때문에 피같은 돈을 날린다고??

안녕하세요..!!
이번 시리즈는 앞선 글등에서 설명한 부분들을 잘 참고하여 드디어 땅을 사고, 개발행위와 토목 / 건축공사를 하는 과정 중에서 비용을 아끼는 부분을 다룰 예정입니다.
모든 걸 사전에 알아보고 잘 준비했다고 해도, 어이없이 몇백만 원 또는 수천만 원을 날리는 일이 자주 발생하는데, 더 기가 막힌 것은 그 많은 돈을 건축주가 날리는지도 모른다는 겁니다.

이 글은 소규모의 땅을 사서 직접 공사를 발주하는 경우를 가정한 글이지만, 사전 준비단계에서부터 비용을 아끼는 꿀팁이라든가 적정가격들이 있으니 도움이 되실 겁니다.

땅을 사고 나서 건축준공 후 입주까지의 순서는 일반적으로 아래와 같습니다.
1. 토지매입
2. 토목/건축 설계용역[허가행위포함]
3. 측량 [경계 / 분할측량]
4. 개발행위 허가 접수 / 허가
5. 건축허가 접수 / 허가
6. 토목시공업체 선정 / 토목공사 실시
7. 건축시공업체 선정
8. 건축 감리자 선정 [필요시] / 건축공사 착공행위 후 건축공사 실시
9. 모든 공사 완료 후 준공검사 [토목/건축 설계사무실에서 행정기관과 협력하여 진행]
10. 입주 / 공장등록검사 / 공장등록증발급 / 개발분담금납부

땅을 사면, 그다음은 뭐를 해야 할까요?
가장 먼저, 토목설계사무실을 선정해서 설계용역계약을 해야 하고, 그때 들어가는 비용이 설계비, 또는 용역비라고 부릅니다. 
설계비는 땅의 크기나 업무의 성격에 따라 달라집니다.

보통 몇백 평 정도의 소규모 설계비는 지역에 따라 다르지만, 천안지역은 1,500만 원에서 2,000만 원 정도 할 겁니다.
몇천 평 단위로 확대되면 평당 만원 정도이고, 그 안에서 또 몇 개로 쪼개서 허가를 받는다면 금액이 또 달라집니다. 

그 계약에 포함되는 사항들은,
토목 허가를 받기 위한 설계도면과 다른 허가 관련 서류를 작성하고, 허가가 나올 때까지의 행정절차를 추적하여 진행사항을 확인하고 허가증 수령 후, 토목공사가 완료되면 토목준공검사까지 받아주는 업무가 포함됩니다.

계약이 되면, 토목설계사무실에서는 현장에 나와 땅에 대한 정보를 도면에 표시하는 "현황측량"을 하고요, 이건 지적공사가 하는 측량과는 다른 것입니다.
현황측량은 도면을 작성하기 위해, 부지내외부의 모양과 부지 내에 있는 구조물이나 주택 등등의 모든 현황을, 있는 그대로 도면에 표현하는 측량이며, 지적공사에서 하는 것과는 다른 개념이고 설계비에 포함된 사항입니다.
동시에, 공장설립승인서와 사업계획서를 작성하기 시작합니다. 

동시에 건축주의 위임을 받아 공장설립승인서, 사업계획서등을 작성하고 부지경계를 확정하는 "경계측량"을 신청합니다.
이때, 건축주는 각각의 위임장에 인감도장 날인과 "관공서 제출용"이라고 용도에 기재를 한 "인감증명서"를 넘겨주면 됩니다.

지적공사에서 경계측량에 소요되는 비용을 고지하면 그 돈은 건축주가 내는 게 맞습니다.
건축주가 내야 하는 비용은 각종 측량비나 나중에 내는 한전불입금, 상수도 인입비용, 통신/인터넷 인입비용 등은 모두 건축주 부담입니다.

토목 설계사무실이 적성하는 허가서류 중 가장 중요한 것이 허가도면입니다. 설계도면이라고도 합니다.
거기에는 건축개요와 건물의 위치와 크기, 부지의 각종 현황, 공사계획과 피해방지계획, 땅의 생긴 모양에 따른 계획고등이 표시된 종단 / 횡단도면, 기타 필요한 도면등으로 구성됩니다.
이 도면으로 허가가 나오면 토목시공업체는 도면대로 공사를 실시합니다.

여기까지 설명하고, 앞으로 돌아가서, 사업계획서를 대충 만들었다간 나중에 최소 몇백만 원 이상의 피 같은 돈을 날릴 수 있는 상황을 예방하기 위한 내용을 알려드리겠습니다.
사업계획서는 설계사무실이 작성을 해준다기보다는 건축주가 작성한 걸 규정에 맞게 보기 좋게 편집해서 제출한다는 표현이 맞습니다.

사업계획서는 공장의 설립 목적과 계획, 사업 내용, 예상 매출, 고용 인원 등을 포함하는 상세 계획서입니다.
상세내용 중 가장 중요한 것이 제품 생산에 필요한 기계목록과 사양, 제조공정의 흐름등입니다. 
즉, 내가 어떤 기계를 사용하여 어떤 공정흐름을 거쳐 제품을 생산한다는 내용입니다.

여기서 주의할 점은, 사업계획서상의 내용중 방금설명한 부분이 나중에 공장등록검사에 그대로 반영된다는 겁니다.
사업계획서에 기재한 대로 같은 기계를 동일한 대수로 배치하고 그 흐름대로 제품이 만들어진다는 걸 담당공무원에게 보여주고 확인을 받아야 검사가 완료되어 공장등록증이 나오는 겁니다.

내공장을 갖는다는 들뜬 마음에 사업계획서에 기재된 기계의 종류와 대수를 무시하고, 다른 기계를 들인다던가, 기계대수를 늘려서 배치하면 검사는 불합격되고 사업계획서대로 기계를 바꾸거나 빼야 되는 불상사가 벌어져 비용이 낭비되기 때문입니다.

대부분 창업하신 분들이 이 부분을 실수해서 공장등록검사 전에 많은 "도비"비용을 들여서 새 기계를 설치하고 대수도 늘려서 공장등록검사를 받다가, 불합격되어  "도비"비용을 또 들여서 장비를 빼고 검사 후 다시 비용을 들여서 기계를 설치하는 분들이 상당히 많습니다.

이런 돈 낭비를 줄이려면, 사전에 새로운 기계나 추가대수를 사업계획서 작성 시에 넣거나, 넣는 걸 놓쳤다면 시공업체와의 실제 공사종료시기와 설계업체와의 준공검사 후 사용승인과 공장등록검사 이후에 반입하는 게 돈을 낭비하지 않는 방법이 될 것입니다.

자.. 아직 개발행위 접수도 못했는데 낭비되는 포인트중 한 군데를 잡았고 비용을 아낄 수 있게 되어었습니다.
오늘 시리즈 첫 번째 글은 이 정도에서 마치 기로 합니다.
오늘도 수고 많이 하셨습니다.