공장지을때 비용줄이는 꿀팁 공개..!! - 2탄. 옹벽은 뭘로할까?

앞선 영상에서 사업계획서를 잘못 작성해서 피 같은 돈을 낭비할 수 있다고 알려드렸습니다.
이번 영상에서는 부지의 높이차 때문에 설치해야 하는 구조물을 알아봅시다.
먼저 용어정리부터 하면, 낮은 부분을 채우는 것을 성토라고 하며, 높은 부분을 깎아내는 것을 절토라고 표현합니다.

구입한 부지가 전반적으로 평평하거나 연결도로와 높이차가 별로 없다면 큰돈 들이지 않고 토목공사를 끝낼 수 있지만, 연결도로보다 현저히 낮거나 부지내부의 높이차가 크다면 땅을 사기 전부터 생각해봐야 합니다.

높이차가 안나고 평평한 땅이라면 평당 공사비는 10만 원도 안 들겠지만 경사가 심해서 부지 내 높이차가 5미터가 넘어간다면 공사비는 생각 외로 많이 들어 평당 20만 원도 넘게 들어갈 가능성도 있습니다.
그 많은 돈을 들여 공사를 했음에도 불구하고 토공사면이 생기고, 못쓰는 면적이 발생할 수도 있습니다.

천안에서 개인이 개발행위 허가를 받을 때 높이차에 의해 설치하는 보강토옹벽은 최대 높이 5미터를 넘지 못하게 하고 있으며,
식생블록은 위험성때문에 3m만 설치하도록 하고 나머지는 토공사면으로 강제하는 중입니다.
그이상 높은 구조물을 구조기술사등의 구조검토가 필요하여 이때 검토비용으로 최소한 3백만 원 이상의 추가비용이 발생합니다.

위그림처럼 고저차가 10m이고 중간높이에 계획높이를 만든다면, 우측 식생블럭을 설치하고도 허가 규정에 의해, 6.3m정도의 수평거리만큼 땅을 쓰지 못하게 됩니다.

구조검토를 거쳐 옹벽을 5미터이상 높게 쌓을때 보강토의 경우 그리드라는 그물망 보강재가 훨씬 높은 규격의 등급을 써야해서 재료비가 상승하고, 식생블럭같은 경우 블럭 하나하나를 크레인등으로 올려야 해서 장비비가 너무 많이 들어가게 됩니다.그러다 보면, 전체 공사비가 너무 많이 들어가서 애초에 저렴한 땅을 구입한 이점이 사라지게 됩니다. 

옹벽구조물의 종류는 여러 가지가 있지만, 현장에서 많이 적용하는 것들은 보강토옹벽, 식생블록옹벽, 철근콘크리트 옹벽, 전석쌓기등이 있습니다.
각각의 장단점이 있지만 그중 가장 많이 적용되는 것은 보강토옹벽과 식생블록옹벽입니다.

보강토는 대게 낮은 부분에 거의 수직으로 설치하여 못쓰는 공간이 없다는게 최대의 장점이고, 설치하는 도중에 흙을 다져 넣는 성토 및 다짐을 통해 구조적인 안정성과 빠른 부지조성이 가능합니다.

식생블록은 일반적으로 보강토보다 블록자체가 크고, 부지가 계획한 높이보다 높아서 흙을 깎아내야 하는 절토 부분에 기울여서 쌓는 옹벽입니다.
통상 블록하나는 높이가 50cm이고 한단을 쌓을 때마다 15~20cm씩 후퇴시켜 기울기를 만들며, 그 자체 무게로 절토면의 안정성을 갖게 합니다.

두 가지 방식모두 블록 뒤채움으로 배수성이 좋은 자갈을 뒤채움석으로 반드시 넣어주어야 합니다.

5m 이하 높이에서는 두 방식 모두 시공비는 별 차이 없이 1㎡당 13~14만원 내외입니다.
두 방식은 지금은 거의 대부분 철근콘크리트 옹벽을 대체하여 적용되고 있는 상황이기도 합니다.

철콘옹벽은 내구성에서 두 방식보다 훨씬 좋지만 재료비를 포함한 시공비가 경우에 따라서는 3.5배 이상까지 차이가 나는 고가여서, 민간 현장에선 현재 거의 적용하지 않습니다.

그 외 전석 쌓기나 찰쌓기등의 돌을 쌓는 방식이 있지만 개인적으로 추천하지는 않습니다.
1~2m 정도의 낮은 높이라면 시도해 볼 만 하지만 그 이상 높이에서는 구조적인 안정성을 갖기 위한 기울기등을 고려하면 효율성이 떨어지는 부분이 있고, 시공이 잘못되었을 때의 피해상황은 매우 크고 광범위 하기 때문입니다.

채석장의 환경규제등으로 국산 돌은 공급도 많지 않고 가격도 예상외로 비싸서 최근에는 거의 고려되지 않습니다.

앞에서 설명한 두 방식의 최대장점은 설치와 동시에 사실상 부지조성이 끝나서 전체 공정이 빠르다는 겁니다.

철콘옹벽은 콘크리트 양생까지 걸리는 시간이 훨씬 더 길고, 양생이 어느 정도 끝나야 그때부터 성토/다짐작업을  할 수 있지만 보강토옹벽은 쌓으면서 동시에 성토/다짐을 할 수 있어 공기단축에 훨씬 유리합니다.

철콘옹벽은 특히, 절토 부분에 적용할 때의 터파기 작업이 과도하게 많이 발생하고 경계에 딱 붙여서 설치하기 위해서는 이웃땅을 침범하여 터파기를 해야 하는 문제가 발생합니다.

당연히 그런 경우는 이웃땅을 파내고 철콘옹벽을 경계에 최대한 가깝게 설치 후 다시 되메우기를 해주어야 하니, 허가 전에 이웃분의 구조물 설치동의서를 받아 제출해야 하는 번거로움이 있고, 동의를 하지 않는다면 철콘 옹벽은 사실상 설치가 불가능합니다.

즉, 위 그림처럼 소단규정등을 맞추고 최대한 내땅 경계까지 철콘 옹벽을 설치해도, 그림처럼 빨간부분의 흙을 제거해야 공사가 진행되며, 그 부분은 이웃땅이어서 반드시 사전에 동의서를 받아야 한다는 뜻입니다.

반면에 절토 부분에 설치하는 식생블록옹벽은 이웃분 땅을 침범하지 않으니 동의서가 필요 없습니다만, 시공상의 기울기등으로 사용하지 못하는 면적이 발생할 수 있습니다.
식생블록도 이웃부지와 협의가 되면 구조물이 경계를 넘어가서 설치할 수 있지만, 현실에서는 거의 불가능에 가깝습니다.    

결론적으로, 부지 내 높이차가 5m 이상 발생하는 땅은 가능한 사지 말고, 샀다면 성토부분은 보강토옹벽을 절토부분은 식생블록옹벽을 설치하는 게 현실적입니다.

어떤 분은 공사비를 아끼기 위해서 옹벽구조물을 설치하지 않는 분도 계시지만, 그럴 경우 토공사면의 기울기로 인해 못 쓰는 땅이 늘어나고, 배수시설이 제기능을 발휘하지 못한다면 토공사면의 붕괴로 이어질 수 있으며, 제대로 공사가 되었더라도 잡풀등이 자라고 부토화되어 화재발생 시 걷잡을 수 없이 번지기도 하니, 가능한 비용을 들여서 구조물을 설치하는 게 안전하며 바람직합니다.

비용을 아끼기 위한 영상이었는데 오늘은 비용을 들이라는 말을 하고 있지만, 비용을 들여야 하는 부분은 들여야 되며,
비용이 가능한 덜 들어가되, 같은 효과를 볼 수 있는 옹벽구조물의 종류를 알려드린 영상이 되었습니다.

토목설계사무실에서 공사비가 덜 드는 방식을 추천하는 게 일반적이지만 간혹 건축주에게 물어보거나, 철콘옹벽을 설계하는 경우가 있습니다.
이런 경우는 특별한 사정이 있지 않는 한, 보강토나 식생블록으로 요구하시면 철콘옹벽보다 개발행위의 첨부서류가 간단해지고 빠르게 부지조성을 끝마치고 건축공사를 곧바로 시작할 수 있을겁니다.

공기를 단축하여 준공검사가 끝나고, 사용승인이 나면 그 자체로 대표님들은 시간을 버는것이고,
그렇게 확보한 시간은 미래의 기대소득을 얻을수있는, 더 많은 기회를 제공하니 결국은 비용을 아끼는 효과가 있는 겁니다.

오늘 글은 여기까지 하고 다음편에 이어서 하겠습니다.
감사합니다.